Сохраняя структуру оригинального текста, давайте рассмотрим вопрос, который стоит перед молодыми семьями: тесниться в маленькой московской квартире или жить каждому по своей комнате. Сегодня все большее количество семей склоняется к второму варианту. Конечно, можно сделать жизнь цепочкой компромиссов, но есть решение и более разумное. Рынок недвижимости в ближайшем Подмосковье предлагает множество интересных и финансово выгодных предложений. Давайте рассмотрим основные критерии, которые следует учитывать при выборе жилья в пригородах Москвы.

Высокая стоимость жилья – проблема не только для Москвы. Нью-йоркцы из Манхэттена вынуждены смириться с такой жизнью, которая подразумевает отказ от детей и поклонение золотому тельцу, даже если жилье представляет собой бетонный «пенал» размером 20 квадратных метров. В западных странах люди в мегаполисах традиционно предпочитают жить в пригородах, где у них больше жилплощади, сотнями квадратных метров, а не только несколькими. Тенденция к изменению менталитета москвичей в эту же сторону заметна. Новые поколения не так озабочены сохранением регистрации по месту жительства, как это было раньше. Эту тенденцию мы можем увидеть в развитии городов-сателлитов Москвы, которые становятся частью столичной инфраструктуры, а их транспортные коммуникации, дороги и магазины доходят до уровня Москвы. Более того, глобальные правительственные планы по развитию города также ориентированы на поощрение такого развития.

Определение направления для жизни в пригороде является одной из важных задач. Жизнь в пригороде – это возможность сохранить качество жизни, при этом существенно изменить образ жизни. Обычно понимание того, что вы находитесь за пределами столицы, дается только знаком на дороге и свежим воздухом. Однако магазины, спортивные клубы, шопинг-центры и бренды, предоставляемые в московских моллах, также доступны жителям других подмосковных городов, таких как Балашиха, Химки, Лобня, Люберцы и другие. При этом, приобретение жилья значительно различается по возможностям по сравнению с Москвой. Принципиальная разница заключается в возможности приобретения новостройки.

В Москве новостроек экономкласса почти не представлено. Данные АН «Азбука Жилья» на июнь 2016 года показывают, что структура классности строящихся на стадии котлована домов выглядит следующим образом:

• 40% - бизнес- и премиум-класс;
• 14% - комфорт-класс;
• 3,7% - эконом-класс.

Поэтому, если вы ищете квартиру в последней ценовой категории, то в Москве возможно только покупка квартиры в «вторичном» рынке, который предлагает квартиры со всеми связанными с ними проблемами, такими как состояние подъездов, запахи и разнообразие соседей. В то же время, квартира в новостройке в пригороде будет чиста во всех отношениях, она будет только вашей с первым поворотом ключа в замке. Капитальный ремонт в новостройке также может выйти дешевле и быть более эффективным по сравнению с «вторичным» рынком. Экономия на подготовительном этапе, таком как очистка стен, потолка, пола, санузла и замена окон может достигать 100 тысяч рублей. Кроме того, квартиры в новостройках покупают люди с примерно одинаковым социальным статусом, образом жизни и менталитетом. Поэтому, если вы – семья молодых карьеристов с маленькими детьми, то вероятно вашими соседями также будут подобные семьи. Значение хороших отношений в многоквартирных домах, в которых вы будете жить, трудно переоценить.

Выбор новостройки в пригороде связан с выбором квартиры в Москве. Если работа и интересы сосредоточены на северовостоке столицы, то будущее жилье лучше искать в пригородном секторе Московской области. Если бюджет ограничивает вас в выборе, то понимание того, что для вас важнее – престиж или дополнительные квадратные метры, может способствовать выбору подходящей новостройки. Если же важна транспортная доступность, то необходимо изучать не только текущую транспортную ситуацию, но и ее перспективное развитие, так как строительство метро и транспортных развязок может изменить сегодня проблемный район и сделать его ликвидным в ближайшие несколько лет. Основные параметры, влияющие на характеристики новостроек в пригороде, массово рассмотрены выше.

В 2001 году журнал «Коммерсант «Секрет фирмы» опубликовал Топ-100 лучших городов для проживания в России. При составлении рейтинга были учтены различные критерии, включая:

• покупательскую способность населения;
• расходы бюджета на человека;
• самостоятельность бюджета города;
• число работающих жителей;
• количество зарегистрированных преступлений;
• количество врачей на 10 тысяч населения;
• процент охвата населения детскими садами;
• объем пассажироперевозок за год на 10 тысяч горожан;
• доли дорог с усовершенствованным покрытием в общей протяженности автодорог в регионе;
• количество абонентских устройств передачи данных на 1 тысячу жителей в регионе;
• строительный индекс.

Подмосковные города, такие как Химки, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Подольск, Звенигород, Люберцы, Щелково, Балашиха и Королев, оказались в Топ-100. Эти города отличаются высокой социальной культурой, невысокой преступностью, развитым жилищным и дорожным фондом, а также имеют собственные доходы. Национальная и социальная однородность населения также вызывает восторг.

Теперь, спустя более 15 лет, ситуация изменилась. Институт территориального планирования «Урбаника» составил интегральный рейтинг городов России «TOP-200» по итогам 2011 года. В него вошли несколько городов Подмосковья, такие как:

1. Егорьевск (10-е место);
2. Сергиев Посад (28-е место);
3. Коломна (50-е место);
4. Серпухов (70-е место);
5. Орехово-Зуево (72-е место);
6. Воскресенск (82-е место);
7. Клин (134-е место).

При составлении рейтинга «Урбаники» учитывались факторы, такие как:

• обеспеченность жильем;
• уровень расходов на оплату ЖКХ;
• уровень городского благоустройства;
• численность населения.

Однако, не стоит забывать, что любые рейтинги - это лишь рейтинги, а оценку качества жилья каждый совершает лично. Тем не менее, эти рейтинги могут быть полезны для общего представления.

Экологическая обстановка в подмосковных районах оценивается по нескольким критериям: выбросам вредных веществ в атмосферу, сбросу сточных вод и лесистости. Однако на примере города Подольск можно увидеть, что даже при наличии большого количества зеленых зон, нахождение в зоне повышенной загрязненности воздуха снижает общий уровень экологичности. Тем не менее, строительство транспортных развязок и магистралей может существенно уменьшить транспортный поток внутри города и, следовательно, сделать воздух более чистым.

При анализе экологии подмосковных городов важно учитывать все вышеуказанные факторы, так как общая информация может не отражать реальную экологическую обстановку. Несмотря на это, есть несколько районов, которые можно отнести к экологически чистым направлениям. К таким районам относятся Северо-Запад и Запад МО, включающие Новорижское, Волоколамское, Ленинградское, Ярославское и Минское шоссе. Эта специфика экологической карты формируется благодаря московской розе ветров.

Транспортное сообщение между Москвой и Подмосковьем далеко не идеально, особенно в отношении автомобильной доступности. И хотя в Подмосковье нет безупречных дорог, можно отметить несколько направлений, например, Новорижское, Волоколамское, Симферопольское, Можайское и Киевское шоссе, которые относительно не так нагружены. К тому же, когда рассматриваем транспортную доступность, нужно также учитывать расстояние от города до МКАД, наличие железнодорожной инфраструктуры и развитость автобусных маршрутов, а также перспективы строительства метро.

Сегодня власти столицы планируют строительство 78 новых станций метро с 2012 по 2020 год. По данным московского правительства, около 30 километров новых тоннелей и 15 станций метро будут запущены до конца 2017 года. Однако границы Москвы уже не будут учитываться при разработке метрополитена, вместо этого приоритет будет уделяться плотности населения на территории. Более того, после 2020 года предполагается создать третий пересадочный контур, связывающий некоторые подмосковные города, который будет поддержан скоростными трамваями. Исходя из опыта, можно сделать вывод, что строительство метро непосредственно у подмосковных городов может увеличить стоимость квадратного метра в среднем на 10%. Кроме того, метро значительно повышает ликвидность недвижимости в районах, прилегающих к станции метро.

Если говорить о выборе новостройки в Подмосковье, то не следует полагаться только на расчетные данные. Квартиры в домах, находящихся в 10 километрах от МКАД, могут быть более доступными и перспективными, чем те, что находятся непосредственно на границе с ним. Более того, иногда имеет смысл пожертвовать несколькими километрами расстояния в пользу более доступных и престижных районов. Примером такой ситуации является Лобня - город в 15 км от Москвы, который находится в престижном Северо-Западном направлении. Застройщики здесь ориентированы на масштабное строительство жилья эконом-класса, что делает Лобню привлекательным для покупателей.

При выборе новостройки в Подмосковье, следует учитывать таблицу ниже, где представлена характеристика основных направлений пригородного сообщения.

*Параметры экологичности и транспортной доступности приводятся относительно Москвы и ближайшего Подмосковья.

Покупка квартиры в новостройке - стадия строительства или готовый вариант?

Как правило, покупатель может приобрести квартиру в новостройке на любой этапе строительства. По желанию потенциального покупателя, можно выполнять эту операцию самостоятельно, либо обратившись к уполномоченному агентству недвижимости.

Таблица 2. Преимущества и риски различных стадий

• Самым выгодным с финансовой точки зрения является покупка квартиры на стадии котлована. Однако, соответствующие риски также возрастают. В такой ситуации очень важно принимать все меры профилактики и предварительного анализа. Непременно:
• Проанализируйте бизнес-историю застройщика, проверив динамичность застройки, истории сдач объектов, кредитные истории и другие служебные данные;
• Выберите надежный объект с высоким уровнем защиты. Приобретая недвижимость необходимо узнать наличие разрешительной документации, в частности, вида использования земельного участка, чтобы она соответствовала реальному объекту;
• Изучите объект, сравнив фотографии, сделанные ранее с текущей ситуацией на месте. Есть ли динамика в строительстве и "кипит" ли "жизнь" на стройке? Кстати, риск столкнуться с проблемами при покупке недвижимости в жилом комплексе, где уже есть построенные дома, ниже;
• Решите, будете ли покупать квартиру по Предварительному договору (ПД) или по Договору долевого участия (ДДУ).
• Договор долевого участия (ДДУ) на строительство дома регистрируется в регистрационной палате. Однако, не следует полагаться только на ДДУ, поскольку он не является гарантией от двойных продаж. Базовый пакет документов на строительство дома уже предоставлен застройщиком в регистрирующий орган, остается только собрать документы на физическое лицо. Важно осознать, что ДДУ не гарантирует покупки квартиры по более низкой цене.
• Предварительный договор (ПД) не подлежит регистрации в регистрационной палате. Однако это не означает, что сделка стала более рискованной. Разрешительная документация передается в регистрирующую палату только при вводе дома в эксплуатацию. В любой момент строительного процесса можно запросить у застройщика разрешительную документацию и ее проверить. Единственное - это немного увеличивает время регистрации собственности на жилье и количество документов, которые должен будет собрать застройщик.
• Большинство авторитетных застройщиков не используют ДДУ, полагаясь на свою репутацию и заключая Предварительные договоры. Более половины всех новостроек Подмосковья были реализованы на основе ПД в полном отсутствии любых двойных продаж.
• Источником дополнительной гарантии безопасности при покупке квартиры является ипотека. Сегодня более 80% всех сделок с недвижимостью осуществляются с использованием ипотечных средств. Банки проводят глубокую проверку всей разрешительной документации на строительство новостройки, что позволяет установить ее соответствие стандартам качества и безопасности. Агентства недвижимости обладают партнерскими отношениями с крупными банками и предлагают выбор условий, предоставляемых тем или иным кредитным учреждением. Кроме того, риэлторские компании могут значительно упростить процесс получения ипотечного кредита.

Фото: freepik.com